サロン開業で注目の居抜き物件とは？費用を抑えるメリットと契約前の確認事項まとめ

居抜き物件とは？

サロン開業時に物件を探す際、「居抜き物件」や「スケルトン物件」という言葉を目にするでしょう。

ここでは、まず「居抜き物件」の基本的な意味と特徴を解説したうえで、スケルトン物件との違いについても解説します。

設備や内装が残された状態で引き継ぐ物件

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装設備や造作物（照明、空調、洗面台、什器など）をそのまま残した状態で引き渡される物件のことを指します。

たとえば、以前に美容室が入っていた居抜き物件であれば、シャンプー台やミラー、待合スペースのソファなどが残されているケースです。

前店舗の営業形態が近ければ、レイアウトや設備を再利用して開業コストを抑えられます。

このような物件は「居抜き美容室」「居抜きエステサロン」などと呼ばれ、業種ごとの専門ポータルサイトでも多く紹介されています。

居抜き物件とスケルトン物件との違い【比較表】

一方、スケルトン物件は「骨組みだけの状態」で引き渡される物件のことを指します。壁・床・天井・空調・照明などがすべて撤去された、いわば“箱だけ”の状態です。

内装は一から設計・施工する必要があり、自由度は高い反面、施工期間や費用が大きくなりやすいのが特徴です。

以下の表に、居抜き物件とスケルトン物件の主な違いをまとめました。

【居抜き物件とスケルトン物件の違い】

上記からもわかるように、費用やスピードを重視する場合は居抜き、デザインやブランディングを重視する場合はスケルトンが適しています。

どちらが優れているというわけではなく、自分の開業目的と予算に合った選択をすることが何より重要です。

サロンで居抜き物件を活用する4つのメリット

サロンの新規開業では、物件取得費、内装工事、設備投資、広告宣伝など、数百万円単位の初期費用が必要になります。

特に内装や設備にかかる費用は大きく、オーナー様の大きな負担となる部分です。

ここでは、居抜き物件を活用することで得られる4つの主なメリットをご紹介します。

1. 初期費用を大きく削減できる

居抜き物件の最も大きなメリットは、やはり初期費用を大幅に削減できる点です。

内装・設備を一から導入する必要がないため、内装工事や什器購入の費用を抑えることが可能です。一般的な美容系サロンでは、新規工事で300〜800万円の費用がかかるところ、居抜きなら50〜200万円で済むケースもあります。

前テナントから設備や内装を引き継ぐ際に造作譲渡料が発生する場合もありますが、それでも総額として大きなコストカットが期待できます。

2. 開業までのスピードが早い

スケルトン物件のように設備や内装を一から施工する必要がないため、居抜き物件では工事期間を大幅に短縮可能です。

特に配管や電気工事などの大掛かりな施工が不要な場合、3〜4週間程度の改装で営業を開始できることもあります。

開業スケジュールが早まることで、物件取得から収益化までの期間が短縮され、資金回収の効率化にもつながる点も大きな利点といえます。

3. 金融負担を抑えた経営が可能に

初期投資が抑えられることで、金融機関からの借入額も少なくて済むケースが多くなります。開業後すぐに利益が安定するとは限らないため、月々の返済負担を抑えられることは経営上の大きなメリットです。

さらに、資金に余裕ができれば、広告宣伝や人材確保など、サロンの立ち上げに必要な他の投資に資金を回すことも可能になります。

4. 前店舗の立地・認知を活かせる場合がある

前テナントと業種が近い場合には、立地や地域での認知をそのまま活かせる可能性があります。

特に駅近や人通りの多いエリアでは、「以前もサロンがあった場所」として認知されており、開業初期の集客や広告費の削減につながることがあります。

ただし、この効果は物件の立地条件や前テナントの営業実態に大きく左右されるため、事前の情報収集と慎重な判断が欠かせません。

居抜き物件のリスクと注意点

居抜き物件にはメリットがある反面、事前に見落とされがちなリスクも存在します。

ここでは、契約前に知っておくべき居抜き物件の注意点を解説します。

設備の老朽化・劣化

居抜き物件で残されている設備は、基本的に中古の状態で引き継がれることになります。引き継いだ時点ですでに経年劣化が進んでいることも多く、エアコンが動かない、給湯器に不具合がある、水漏れが発生するといったケースは実際によく見られます。

また、電気容量や給排水の配管などは、サロンの業態によって適正値が異なるため、開業後に「足りなかった」と気づくと、追加工事で想定外の大きな出費が発生する場合もあります。

そのため、契約前に設備の使用年数や保守記録の確認を行い、必要であれば専門業者と内見に同行してもらうことが安心です。

内装やレイアウトの自由度の低さ

居抜き物件は既存の内装を活用できる一方で、間取りや配線がサロンのコンセプトに合わない場合、改装に追加コストが発生する可能性があります。

また、壁面の構造や個室の配置などにより、希望通りの空間づくりが難しいケースもあります。

サロンでは空間や雰囲気もサービスの一部となるため、ブランディングや顧客動線を重視する場合は、レイアウト変更の可否や費用感を事前に確認しておくことが重要です。

造作譲渡料の妥当性

居抜き物件では、前テナントから設備や内装を譲渡してもらう「造作譲渡契約」が発生することがあります。しかし、この造作譲渡料が妥当かどうかを見極めるのは簡単ではありません。

よくわからずに契約してしまうと、実際には古くて使えない設備まで引き取ることになってしまい、処分費用が余計にかかるリスクもあります。内容をリスト化し、状態を確認したうえで第三者に意見をもらうとよいでしょう。

必要に応じて価格交渉も検討しましょう。

原状回復義務の重さ

居抜き物件でも、退去時には原状回復義務が発生するケースがあります。

入居時に既存設備をそのまま利用できたとしても、契約内容によってはスケルトン状態での返却が求められるケースです。その場合、大規模な解体・撤去工事で100万円以上の費用が発生することもあります。

こうしたリスクを避けるためにも、契約書の原状回復条項や特記事項を事前に確認し、不明な点は不動産会社や専門家に相談することが重要です。

居抜き物件が向いているサロンと不向きなサロン

居抜き物件は、すべてのサロンに適しているとは限りません。開業の目的や理想とする店舗イメージ、予算、スケジュールなどによって、向き・不向きは異なります。

ここでは、居抜き物件が向いているケースと、そうでないケースについて解説します。

居抜き物件が向いているサロン

資金的な制約がある中で、できるだけ早く店舗をオープンしたいというオーナー様にとって、居抜き物件は有力な選択肢です。

特に初めてのサロン開業で、事業に対する不安もある中、初期投資を最小限に抑えつつ、素早く営業を開始できるのは大きなメリットとなります。

以下のような条件に当てはまるサロンには、居抜き物件の活用が効果的です。

居抜き物件のデメリットやリスクを理解したうえで、条件に合った物件を慎重に選定しましょう。

居抜き物件が不向きなサロン

空間や内装に強いこだわりがある場合、居抜き物件は適さないことがあります。

特に、内装そのものをブランドイメージの一部とするサロンでは、既存の内装では理想を実現しにくくなります。

また、高価格帯のメニューや長時間の滞在を前提とする店舗では、快適さや高級感、独自性が重要です。こうした業態では、レイアウトの自由度が高いスケルトン物件の方が、満足度の高い空間づくりが可能です。

内装に制限があると、開業後に「思っていた雰囲気と違う」と感じたり、結果的に想定以上にコストがかかってしまったりすることもあります。

設計の自由さを重視するなら、最初からスケルトン物件を選ぶのが安心です。

契約・内見時に確認すべき4つのチェックポイント

居抜き物件を活用したサロン開業では、契約や内見時に見落としがちなポイントを事前に確認しておくことが、余計なトラブルや想定外の出費を防ぐ鍵となります。

以下では、内見・契約前に特にチェックしておきたい4つのポイントをご紹介します。

1．前テナントの退去理由と契約期間

前の店舗がなぜ退去したのかは、契約前に必ず確認すべき重要なポイントです。立地の集客力不足や設備トラブルなど、何らかの課題があった場合は、自身の開業にも影響を及ぼす可能性があります。

あわせて、賃貸契約の残存期間や更新条件も確認しましょう。契約期間が短いと、早期に更新や再契約が必要となり、追加費用や条件変更のリスクが生じる場合があります。

2．電気容量・給排水・空調などの設備状況

サロンでは電気や水の使用量が多いため、設備の容量や状態が業態に合っているかを事前に確認しておくことが重要です。

内見の際は、できれば施工業者などの専門家に同行してもらい、追加工事の有無やその際にかかる費用も含めて見積もってもらうと安心です。

3．譲渡対象の範囲と状態を明確にする

引き継ぐ設備や備品については、譲渡対象を明確にしておく必要があります。

譲渡内容は必ず文書でリスト化し、メーカー名や状態、数量まで詳細に記載してもらいましょう。あわせて造作譲渡料の妥当性も確認し、不安があれば第三者の意見を参考にすると安心です。

4．原状回復条件と費用負担の確認

居抜き物件であっても、退去時には原状回復を求められるケースがあります。特にスケルトン状態での返却を義務づけられている契約では、大規模な撤去工事が必要になり、数十万〜100万円以上の費用が発生することもあります。

契約前に原状回復条項を丁寧に確認し、内容に不明点があれば、必ず不動産会社や専門家に確認するようにしましょう。

まとめ｜サロン開業に居抜き物件を活用するなら、プロと見極めることが重要

本記事では、サロン開業における居抜き物件のメリットや注意点、物件選びで確認すべきポイントについて解説しました。

居抜き物件は、初期費用を抑えて短期間で開業できる反面、設備の老朽化や原状回復義務など、見落とすと大きな負担につながるリスクもあります。契約内容や現地の状況を正しく把握し、慎重に判断することが大切です。

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